Los riesgos ambientales no suelen ser una prioridad para los inversores inmobiliarios, aunque se trata de una cuestión que no deberían pasar por alto.
Los propietarios, promotores e inquilinos se enfrentan a una serie de riesgos que, a priori, podrían parecer inofensivos, pero que pueden generar consecuencias de elevado coste. Por ejemplo, es probable que una vivienda tenga un generador de electricidad de reserva para garantizar que los sistemas de calefacción, los servidores informáticos y el resto de las infraestructuras esenciales sigan funcionando en caso de cortes eléctricos. Lo más seguro es que este generador funcione con gasolina o diésel almacenado en un depósito en el mismo edificio, lo que supone una gran amenaza para el medioambiente. En un caso destacado, un cliente con una cartera de propiedades de bajo riesgo vio cómo una fuga de diésel en uno de sus edificios de oficinas provocó la contaminación de un canal de agua cercano. Los costes de limpieza del margen del río y la descontaminación del agua, junto con los gastos de mitigación, ascendieron a unos 130 000 £; sin duda un importe nada insignificante.
Se podría decir que esta refleja únicamente la punta del iceberg. En otro ejemplo relacionado con un edificio de oficinas en Europa, el asegurado era un fondo de inversión propietario del inmueble. El edificio estaba equipado con baldosas de vinilo fijadas con pegamento. El pegamento empezó a descomponerse, emitiendo gases disolventes al aire. Las personas que trabajaban en las oficinas empezaron a encontrarse mal, presentando síntomas como dolor de cabeza y náuseas. La actividad del negocio tuvo que cesar y la empresa se vio obligada a encontrar un lugar alternativo hasta que se pudiera solucionar el problema. Esta interrupción en el negocio le supuso al cliente unos gastos de 500 000 € y reclamaciones por daños personales.
Mayor riesgo
La historia nos ha demostrado que, cuando aumenta la presión económica, como ha ocurrido en diversos sectores en los últimos dos años, la protección medioambiental es todavía menos prioritaria para las empresas. Es muy probable que se dejen de solicitar permisos necesarios o que los productos químicos peligrosos o hidrocarburos no se desechen como corresponda. Cuando los inquilinos se ven obligados a liquidar su actividad, en ocasiones, no clausuran sus operaciones correctamente, lo que puede suponer que el propietario se vea obligado a asumir altos costes de limpieza y la responsabilidad de los daños ambientales que se produzcan.
Muchos propietarios prefieren evitar la incertidumbre que suponen los riesgos ambientales y deciden contratar un seguro al respecto. Sin embargo, es importante entender lo que se está firmando. En primer lugar, es bastante improbable que las condiciones de un seguro de daños materiales incluyan una protección adecuada contra los riesgos ambientales. En segundo lugar, los adquirientes de activos inmobiliarios que cuenten con un seguro de manifestaciones y garantías (W&I, por sus siglas en inglés) para protegerse frente a los riesgos que puedan derivarse de la transacción tendrán que leer detenidamente la letra pequeña, ya que las pérdidas derivadas de reclamaciones medioambientales suelen quedar excluidas de este tipo de pólizas.
Protección flexible
La solución radica en un seguro de responsabilidad medioambiental (EIL, por sus siglas en inglés) que cubra los riesgos derivados de las operaciones pasadas o actuales de los propietarios, o de aquellas sobre las que el propietario tenga una responsabilidad legal. La cobertura incluye reclamaciones por limpieza, daños personales y daños materiales que se produzcan de la contaminación. En los últimos 18 meses hemos observado un aumento en la demanda de este tipo de productos, lo que con probabilidad se deba a una mayor concienciación sobre los riesgos y sobre las ventajas que presentan este tipo de seguros.
En el caso de aquellos compradores que buscan protección para varias propiedades, las economías de escala se incorporan a la ecuación, y son los inquilinos los que suelen acabar asumiendo un recargo por la prima. Las pólizas son cada vez más flexibles, lo que resulta fundamental, ya que cada empresa es un mundo en cuanto a su visión sobre la gestión inmobiliaria y el nivel de riesgo. Aquellos dedicados a las grandes restauraciones pueden combinar el seguro EIL con una cobertura de rehabilitación. Necesitarán contar con una aseguradora que sea capaz de encajar los dos aspectos durante la fase de rehabilitación y que les permita volver a la cobertura básica cuando la restauración haya finalizado. Además, tendrán que asegurarse de que no hay lagunas en la cobertura.
Los inversores inmobiliarios suelen adquirir propiedades con el objetivo de retenerlas durante un periodo de entre tres y cinco años, para después obtener beneficios sobre ellas. Sin embargo, como antiguos propietarios de estos inmuebles, seguirán manteniendo ciertas responsabilidades. Por suerte, ahora resulta más sencillo que nunca ajustar la cobertura con el fin de reflejar las actualizaciones que se produzcan en una cartera. La flexibilidad que ofrecen los seguros actuales también se extrapola a las carteras internacionales, permitiendo a los tomadores de las pólizas proteger activos ubicados en diversos países bajo una sola póliza máster.
Prácticas recomendadas
Para concluir, la protección ofrecida por los seguros debe estar ligada a las prácticas recomendadas de la gestión de riesgos. Los propietarios deben conocer bien a sus inquilinos y asegurarse de que los contratos de arrendamiento son correctos y cuentan con los protocolos de licencia adecuados. Con frecuencia, pueden surgir problemas de subarrendamiento. Por esa razón, es de vital importancia entender bien los términos del arrendamiento y su cumplimiento. Además, también es una prioridad contar con un buen gestor inmobiliario que entienda los riesgos del sector y que cuente con experiencia en la gestión de incidentes que pueden derivar en contaminación ambiental. Tener una comunicación fluida y apostar por el intercambio de información es esencial para que los siniestros se puedan tramitar sin contratiempos y de la mejor manera posible.
La creciente importancia que se está dando a las cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza hace muy improbable que aquellos que sean responsables de casos de contaminación pasen inadvertidos, aunque lo hayan hecho de forma involuntaria. Los propietarios deben comprender los riesgos ambientales a los que se enfrentan, así como la forma en la que pueden mitigarlos, y deben asegurarse de que cuentan con la protección adecuada si se da el peor escenario posible.
